부동산 시장의 분위기와 세금 정책, 그리고 자산 운용 전략|채상욱 대표

[동쭐남] 2026년 2월 13일 채상욱 대표가 분석한 "현 정부의 부동산 정책 기조와 향후 시장 전망"

채상욱 대표

 

 

1. 현 정부의 부동산 시장 대개조 의지

채상욱 대표는 이재명 정부의 부동산 안정화 의지가 매우 확고하다고 진단합니다.

• 부동산 대개조: 대통령이 부동산 가격 상승을 '사회적 암'으로 규정하고, 일본의 '지방 창생(지방 살리기)' 모델을 참고하여 서울 일극 체제에서 다극 체제로 전환하려는 강력한 확신을 가지고 있습니다.
• 글로벌 사례: 독일이나 미국처럼 여러 거대 도시권이 공존하는 국가 구조로 가야만 장기적인 성장률과 출산율 문제를 해결할 수 있다는 판단입니다.

2. 부동산 공급 대책의 실체와 한계

최근 발표된 주택 공급 대책(과천, 용산 등 주요 입지 포함)에 대해 채 대표는 다음과 같이 분석합니다.

• 공급의 시차: 부동산은 지금 발표해도 실제 준공까지 3년 이상의 시차가 발생합니다. 2022~2024년의 착공 물량이 워낙 적었기 때문에 2025~2027년의 공급 부족은 이미 확정된 상태입니다.
• 심리적 효과: 이번 대책은 단기적인 가격 안정보다는 시장에 "언제든 집을 살 수 있다"는 시그널을 지속적으로 주어 패닉 바잉을 방지하는 것이 주된 목적입니다.

3. 5월 다주택자 매물 폭탄 가능성

정부가 5월 9일까지 다주택자 양도세 중과 배제를 예고하며 "마지막 기회"라고 압박하는 상황에 대해 언급했습니다.

• 급매물 출현: 정부의 강경한 의지를 확인한 다주택자들이 5월 이전에 물량을 쏟아낼 가능성이 큽니다.
• 하방 압력: 구매력이 따라가지 못하는 상황에서 거래량이 적기 때문에, 소수의 급매 거래만으로도 시장 가격이 크게 출렁이며 강력한 하락 변동성을 보일 수 있습니다.

4. 보유세 개편: "지옥문이 열린다"

가장 충격적인 부분은 실효 보유세율의 인상 전망입니다.

• 글로벌 표준(1%)으로의 회귀: 현재 한국의 실효 보유세율은 0.2% 수준(10억 집 기준 200만 원 내외)으로 글로벌 평균인 1%에 비해 매우 낮습니다.
• 개편 방식:
  1. 공정가액 반영 비율 폐지: 현재 60% 수준인 반영 비율을 없애 공시가격에 바로 세율을 곱하게 함으로써 세금을 대폭 인상할 수 있습니다.
  2. 고가 주택 세율 신설: 서울 평균 가격(약 14억 원) 이상의 주택을 대상으로 최고 세율 구간을 신설할 가능성이 큽니다.
• 다주택/비거주자 타격: 실거주 1주택자는 1% 수준으로 수렴하겠지만, 임대를 주고 있는 비거주 주택이나 다주택자는 최대 3% 수준의 보유세 폭탄을 맞을 수도 있다는 분석입니다.

5. "똘똘한 한 채" 시대의 종말

그동안 "강남의 똘똘한 한 채"는 안전자산으로 여겨졌으나, 이제는 상황이 달라졌습니다.

• 보유의 고통: 세금 체계가 보유할수록 불리하게 설계되면서, 고가 주택 한 채를 들고 있는 것만으로도 연간 수천만 원의 세금을 내야 하는 시대가 올 수 있습니다.
• 자산 가치의 재평가: 세금 부담이 임대 수익률보다 높아지는 지점이 오면, 자산으로서의 가력이 급격히 상실될 수 있음을 경고합니다.

[요약 메시지] 정부의 부동산 하향 안정화 의지는 단순한 엄포가 아닌, 세제와 공급망의 근본적 개편을 동반하고 있습니다. 5월 이전까지의 매물 흐름과 향후 발표될 보유세 개편안이 시장의 향방을 결정할 것이며, 이제는 '부동산 불패'라는 믿음보다는 보유 비용의 리스크를 먼저 계산해야 하는 시대가 되었습니다.

 

[돈쭐남] 2026년 2월 13일 채상욱 대표가 분석한 "2026년 부동산 시장 전망과 새로운 부의 흐름"

돈쭐남 x 채상욱 대표

 

1. 부동산 시장의 양극화: 서울 vs 지방

채상욱 대표는 현재 부동산 시장의 가장 큰 특징을 '서울과 비서울의 극단적인 불균형'으로 꼽습니다.

• 회복의 차이: 2022년 금리 인상기에는 전국이 함께 조정받았으나, 회복기에는 서울만 전고점을 돌파했습니다. 지방은 고점 대비 -20% 수준에서 회복하지 못하고 있습니다.
• 원인: 초저출산과 지방 소멸 이슈가 부각되면서 지방 부동산에 대한 비선호 현상이 강해졌고, 수요가 서울과 수도권 일부 지역으로 완전히 쏠렸기 때문입니다.

2. 새로운 부의 블랙홀: '셔세권(하이닉스 셔틀버스권)'

강남 수요가 정체된 사이, 새로운 상승 동력으로 떠오른 곳은 반도체 벨트와 연결된 지역입니다.

• 강동구의 약진: 최근 서울에서 가장 강력한 상승세를 보이는 곳 중 하나가 강동구입니다. 이는 SK하이닉스(이천, 청주)로 향하는 셔틀버스가 정착하는 마지노선이기 때문입니다.
• 구매력의 이동: 하이닉스 직원들의 높은 인센티브가 부동산 구매력으로 이어지며, 셔틀버스 정류장 유무에 따라 같은 지역 내에서도 단지별 가격 차이가 극명하게 갈리는 '셔세권' 현상이 나타나고 있습니다. 용인 수지 등 경기 남부 지역도 이 흐름에 올라타 있습니다.

3. 공급 부족 이슈와 9·7 대책의 영향

• 공급 절벽: 2027년까지 서울 아파트 입주 물량이 반토막 난 상태입니다. 시장은 이미 2030년까지 공급이 부족할 것이라는 정보를 가격에 선반영했습니다.
• 공급 대책: 정부의 공급 대책(9·7 대책 등)이 오히려 "향후 몇 년간 집을 구할 곳이 없겠구나"라는 확신을 시장에 주면서 단기적인 랠리를 불러왔다고 분석합니다.

4. 전세 시대의 종말과 월세화 가속

• 비아파트의 월세화: 전세사기 여파로 빌라, 다세대 등 비아파트 시장은 월세 거래 비중이 75~80%에 육박하며 사실상 전세가 소멸해가고 있습니다.
• 아파트의 자발적 월세화: 아파트는 전세사기 영향은 적지만, 임차인들이 보증금을 묶어두기보다 월세로 전환하고 남은 자금을 주식 등에 투자하려는 경향이 강해지면서 월세 가격이 전세보다 가파르게 오르고 있습니다.

5. 무주택자를 위한 실전 가이드

• 내 집 마련 타이밍: 실거주 한 채는 타이밍을 재기보다 본인의 구매력이 갖춰졌을 때 하는 것이 좋습니다. 다만, 과거처럼 집 한 채로 재테크를 끝내는 시대는 지났으며, 명목 성장률(물가 상승분) 수준의 가치 보존 수단으로 접근해야 합니다.
• 적정 대출 규모: 정부 기준인 DSR 40%는 실제 생활하기에 너무 가혹한 기준입니다. 채 대표는 세전 소득의 25% 내외를 원리금 상환액으로 맞추는 것이 가장 건강한 가계 재무 상태라고 조언합니다.
• 자산 형성의 수단 변화: 과거에는 부동산이 유일한 자산 형성 수단이었으나, 이제는 주식을 통해서도 충분히 자본 형성이 가능한 시대로 패러다임이 바뀌었음을 강조합니다.

[요약 메시지] 이제 강남이라는 이름값만으로 집값이 오르는 시대는 지났습니다. 고연봉 직종의 '직주근접 셔틀라인'을 따라 부의 지도가 재편되고 있습니다. 무리한 영끌보다는 본인 소득의 25% 수준에서 대출을 관리하며, 부동산과 주식을 병행하는 균형 잡힌 자산 전략이 필요합니다.

 

[돈쭐남] 2026년 2월 13일 채상욱 대표가 전한 2026년 거시 경제 전망과 ETF 투자 전략

채상욱대표

 

 

1. 환율 및 거시 경제 전망

• 원·달러 환율과 엔화의 동행: 2025년부터 한국 원화는 중국 위안화보다는 일본 엔화와 매우 밀접하게 동행하고 있습니다. 이는 글로벌 시장에서 한국을 중국 밸류체인의 파트너가 아닌, 일본과 유사한 미국의 경제 파트너 국가로 인식하기 시작했음을 의미합니다.
• 환율 1,500원 돌파 가능성: 채상욱 대표는 한국의 경제 펀더멘털이 일본보다 좋은 상황임에도 엔화와 묶여 억울하게 약세를 보이고 있다고 분석합니다. 하지만 정부가 1,500원 선을 넘기는 것을 용인하지 않을 것이며, 강력한 개입 의지가 확인되었기에 1,500원 돌파 가능성은 낮다고 전망합니다.
• 자산 보유의 당위성: 1971년 신용화폐 시스템 도입 이후 전 세계적으로 돈이 풀리는 속도가 경제 성장률보다 빠릅니다. 따라서 현금을 들고 있는 것은 가치가 하락하는 것과 같으므로, 반드시 자산을 보유해야 합니다.

2. 금(Gold) 투자 전략

• 포트폴리오 비중: 전체 자산의 약 5% 정도는 금으로 보유할 것을 권장합니다.
• 이유: 비트코인이 안정성 측면에서 금을 완전히 대체하지 못했음이 증명되면서, 화폐 시스템에 대한 불신이 다시 금으로 쏠리고 있습니다. 금은 돈이 풀리는 속도보다 공급이 제한적이므로 화폐 가치 하락에 대한 훌륭한 방어 수단이 됩니다.

3. 한국 증시(코스피) 대응 전략: '코리아 밸류업 지수'

채상욱 대표는 코스피가 7,500까지 갈 수 있다는 긍정적 전망(JP모건 등)이 나오는 상황에서, 단순히 시가총액 순인 코스피 200보다는 질적(Quality) 지수에 주목해야 한다고 강조합니다.

• 코리아 밸류업 지수: 기업의 모멘텀과 질적 가치를 따지는 지수입니다. 2025년 코스피 지수가 75% 오를 때, 밸류업 지수는 90% 상승하며 시장을 압도했습니다.
• 추천 ETF (액티브): 패시브 지수 추종보다 운용의 묘를 살릴 수 있는 액티브 ETF를 추천합니다.
  • 타임폴리오 코리아 밸류업 액티브
  • 코액트(KoAct) 코리아 밸류업 액티브

4. 코스닥(KOSDAQ) 대응 전략: '연금 자금의 유입'

코스닥은 바이오, 2차전지, 반도체 소부장, 로봇 등 테마별 순환매가 빠르기 때문에 개별 테마보다는 시장 전체를 사는 전략이 유효합니다.

• 핵심 변화: 2026년부터 국민연금이 코스닥 150 매입 비중을 높이기로 했습니다. 국민연금이 들어오면 군인공제회, 사학연금 및 삼성생명 등 대형 기관과 화재·손보사 자금이 줄지어 따라 들어오는 효과가 발생합니다.
• 추천 ETF: 코스닥 150 액티브 상품은 아직 부재하므로, 가장 대표적인 패시브 상품인 KODEX 코스닥150을 통해 대응할 것을 권장합니다.

[최종 요약] 현금 가치가 떨어지는 시대에 자산 노출은 필수입니다. **금 5%**를 기본으로 깔고, 국내 주식 시장은 코리아 밸류업 액티브 ETF와 코스닥 150 ETF 두 가지만으로도 충분히 시장 상승에 대응할 수 있다는 것이 핵심입니다.

 

[돈쭐남] 2026년 2월 17일 채상욱 대표 1억 원을 활용한 노후 준비 포트폴리오와 배당·성장을 동시에 잡는 투자 전략

 

1. 1억 원으로 시작하는 평생 월급 포트폴리오 (45세 기준)

• 미국 모기지 리츠(REITs) 활용: 미국 주택 시장의 모기지 채권을 담고 있는 리츠는 약 12~14%의 높은 시가 배당률을 제공합니다. 1억 원을 투자하면 연간 세후 약 1,200만 원(달러 기준)의 배당금이 발생합니다.
• 연금성 계좌(연금저축·IRP)로 복리 극대화: 발생한 배당금을 연금 계좌에 넣고 국내 상장된 미국 ETF 등에 재투자합니다. 연 수익률 8%를 목표로 20년간 운용하면, 세금 없이 복리 효과를 누려 은퇴 시점에 약 8억 원 이상의 자산을 형성할 수 있습니다.
• 부부 동반 투자 시 효과: 부부가 각각 이 방식을 실천하면 억대 연봉 수준의 연금 소득자가 될 수 있어, 현재 10억 원이 없더라도 충분한 노후 준비가 가능합니다.

2. 배당과 성장을 동시에 잡는 '괴물 ETF' 및 상품 추천

• 타임폴리오 코리아플러스배당 액티브 ETF: 한국의 성장주를 담으면서 배당 시즌에는 배당주 비중을 조절하는 액티브 전략을 사용합니다. 1년 성과가 60%를 넘어서는 등 강력한 성장성과 함께 연 6% 수준의 월배당을 지급하는 것이 특징입니다.
• 삼성 액티브 코액트 배당성장 액티브 ETF: 분기 배당 방식이지만 약 6%의 배당률과 함께 성장주 투자를 병행하여 시세 차익과 배당 수익을 동시에 추구합니다.
• 진정한 배당의 의미: 배당은 1년에 한 번 많이 받는 것보다, 오피스텔 월세처럼 매달 꾸준히 들어오는 현금 흐름(월배당)이 중요합니다. 미국의 NLY와 같은 모기지 리츠도 달러로 월배당을 주므로 주목할 만합니다.

3. 2026년 투자 대응 및 마음가짐

• 하지 말아야 할 것 15가지: 코인 투자, 부화뇌동(1희1비), 몰빵 투자, 과도한 레버지리 및 커버드콜 전략 등 리스크가 큰 투자를 지양함으로써 자산을 지키는 것이 우선입니다.
• 액티브 ETF와 풀 액티브의 시대: 개별 종목 직접 투자보다는 전문가가 운용하는 액티브 ETF를 활용하는 것이 효율적입니다. 특히 올해부터는 운용의 자율성이 더 커진 '풀 액티브 ETF'가 출시되어 시장 변화에 더 유연하게 대응할 것으로 보입니다.
• 한국 주식 시장의 체질 개선: 2026년은 기업 밸류업 정책 등이 본격화되며 한국 시장의 질적 성장이 기대되는 해입니다. 향후 몇 년간 유리 없는 강세장이 펼쳐질 가능성이 높으므로, 현업에 충실하며 원화 채굴(근로 소득)을 지속하고 이를 우량 자산으로 옮기는 노력이 필요합니다.

4. 부동산에 대한 인식 변화

• 부동산이 불패라는 고정관념에서 벗어나야 합니다. 큰 위기가 오면 모든 위험 자산은 흔들릴 수 있습니다. 정부의 부동산 시장 안정화 의지가 강한 만큼, 무리한 부동산 투자보다는 금융 시장으로의 자금 이동(머니무브) 흐름에 올라타는 것이 현명한 선택이 될 수 있습니다.

채상욱 대표는 복잡하고 어려운 투자보다는 좋은 상품 한두 개를 골라 장기적으로 묻어두고, 본인의 현업에 집중하는 것이 가장 확실한 부의 증식 방법이라고 강조합니다.

 

 

 

 

2026년 2월 21일 채상욱 대표 현재 부동산 시장의 분위기와 세금 정책, 그리고 자산 운용 전략

채상욱 대표 풀버전

 

1. 부동산 시장 및 정책 전망

• 서울 1극 체제 탈피: 정부는 일본의 사례(다극 체제 전환)를 참고하여 서울 집중 현상을 완화하고 다극 체제 도시론을 추진 중입니다. 이는 장기적으로 부동산 가격 안정화에 기여할 것으로 보입니다.
• 공급 대책의 실효성: 최근 발표된 6만 호 공급 대책은 단기적인 가격 안정 효과보다는 시장에 지속적인 공급 시그널을 주는 데 의미가 있습니다. 2025~2027년 사이 준공 물량이 부족한 상황이라 시장은 공급 수치에 예민하게 반응하고 있습니다.
• 다주택자 양도세 중과 종료: 5월 9일 전까지가 다주택자들에게는 마지막 퇴로가 될 수 있으며, 이 기간 전후로 급매물이 쏟아질 가능성이 큽니다. 거래량 감소 속에서 하방으로의 상당한 가격 변동성이 예상됩니다.

2. 보유세 개편 및 세금 폭탄 소문

• 실효 보유세율 인상: 현재 한국의 실효 보유세율은 약 0.2%로 글로벌 평균(1%)에 비해 매우 낮습니다. 정부는 이를 글로벌 수준으로 끌어올릴 가능성이 큽니다.
• 공정가액 비율 폐지 및 세율 인상: 공정가액 반영 비율을 폐지하거나 고가 아파트(14억 이상 등)를 대상으로 세율 상한 구간을 신설할 것으로 보입니다. 실거주 1주택자는 약 1%, 비거주 1주택자나 임대 주택은 최대 3%까지 보유세가 오를 수 있다는 전망입니다.

3. 임대차 시장의 변화: 전세의 종말과 월세화

• 비아파트의 급격한 월세화: 전세 사기 여파로 빌라 등 비아파트는 이미 월세 거래 비중이 75~80%에 달합니다.
• 아파트의 자발적 월세화: 아파트 역시 임차인들이 보증금을 깔고 앉아 있기보다 월세로 전환하고 남은 돈을 투자에 활용하려는 '자발적 월세화'가 진행 중입니다. 제도적 규제까지 더해지면 월세화 속도는 더욱 빨라질 것입니다.

4. 주목해야 할 부동산 입지: '셔세권'의 부상

• 하이닉스 효과: 최근 반도체 산업의 호황으로 하이닉스 셔틀버스가 정차하는 서울 강동구와 **경기 남부 지역(용인, 수지 등)**의 상승세가 매우 가파릅니다. 통근 편의성이 집값의 핵심 변수가 되고 있습니다.

5. 무주택자를 위한 내 집 마련 조언

• 무리한 레버리지 지양: 부동산이 과거처럼 명목 성장률을 크게 상회하는 고성장 자산이 되기는 어렵습니다. 물가 상승률을 방어하는 효용적 측면에서 접근해야 합니다.
• 적정 대출 규모: DSR 40%는 다소 높은 기준이며, 세전 소득의 20~25% 이내에서 원리금을 상환할 수 있는 수준으로 대출을 받는 것이 안전합니다.

6. 1억으로 시작하는 노후 준비 포트폴리오

• 달러 배당 자산 활용: 미국에 상장된 **모기지 리츠(예: AGNC, NLY 등)**는 시가 배당률이 12~14%에 달합니다. 1억을 투자해 여기서 나오는 월 배당금(약 100만 원)을 확보합니다.
• 연금 계좌 복리 투자: 이 배당금을 ISA, 연금저축, IRP 등 절세 계좌로 옮겨 국내 상장 미국 ETF나 액티브 ETF에 투자합니다. 연 8% 수익률을 목표로 20년간 복리 투자하면 은퇴 준비를 마칠 수 있습니다.

7. 2026년 자산 운용 및 투자 원칙

• 하지 말아야 할 것: 코인, 뇌동매매, 무리한 몰빵, 과도한 레버리지 ETF 투자는 지양해야 합니다.
• 간접 투자 활용: 개별 종목 직접 투자보다는 전문 매니저가 운용하는 **액티브 ETF(예: 밸류업 액티브 등)**를 활용하는 것이 효율적입니다.
• 머니무브의 흐름: 정부가 부동산 자금을 금융 시장으로 유도하고 있습니다. 한국 주식 시장의 질적 성장이 예상되는 시기이므로, 현업에 충실하며 금융 자산을 키워나가는 전략이 유효합니다.